A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) regula a rescisão de contratos de compra de imóveis na planta. Ela define os percentuais de restituição ao comprador desistente, autoriza a construtora a descontar despesas como corretagem e taxa de fruição e estabelece que, em regra, a devolução dos valores ocorre após a conclusão da obra — trazendo equilíbrio e segurança jurídica para as duas partes.
Completaram-se quatro anos da edição da chamada Lei do Distrato, que estabelece vários mecanismos e disposições protetivas para as relações entre compradores e empresas do setor imobiliário.
Em meio à recuperação de lançamentos e vendas de unidades novas ao longo dos últimos meses, o resultado positivo representado pela lei pode ser traduzido em um maior equilíbrio do mercado imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas no processo.
A Lei do Distrato, entre outras atribuições, regula as condições em que o imóvel vendido na planta pode ser devolvido às respectivas construtoras. O texto determina, por exemplo, os percentuais a serem aplicados na restituição dos compradores desistentes e que a devolução só pode ser feita após a conclusão da construção.
Essas regras permitiram solucionar um problema muito prejudicial ao mercado imobiliário. Antes da Lei do Distrato, as discordâncias entre as partes a respeito dos valores a serem devolvidos no negócio geralmente iam parar na Justiça.
Como era antes da Lei do Distrato?
Como não havia lei específica, situações de grande repercussão no fluxo de caixa das empresas e no cronograma de entrega para os compradores eram reféns de uma jurisprudência errante. Portanto, as empresas não tinham como realizar um planejamento financeiro adequado para suas obras.
Houve casos em que as construtoras enfrentaram pedidos de distrato de mais de 50% das unidades vendidas na planta. Com a obrigação de devolver os valores logo após a assinatura do distrato, muitas empresas não tiveram caixa suficiente nem condições para arcar com as despesas das obras, atrasando entregas e prejudicando outros compradores.
Uma grande quantidade de construtoras quebrou, principalmente durante a crise que acometeu o mercado nos anos anteriores à edição da Lei nº 13.786/2018.
O que significou a nova lei?
A Lei do Distrato representou a interrupção de um esquema prejudicial ao mercado: uma espécie de "indústria do distrato", que aproveitava a falta de regras para lucrar com a quebra de contratos. Sem garantia jurídica que coibisse a prática, muitos compradores celebravam o distrato na época da crise que derrubou os preços dos imóveis, para garantir a devolução de valores que poderiam ser aplicados em unidades mais baratas de outro empreendimento imobiliário.
A Lei do Distrato favorece quem realmente contribui para a saúde do mercado imobiliário brasileiro.
Atualmente, a lei prevê a devolução dos valores após a conclusão da construção, esvaziando as vantagens do esquema para os especuladores que lucravam com as ações de distrato. A Lei do Distrato favorece quem realmente contribui para a saúde do mercado imobiliário brasileiro.
O que a construtora pode descontar na devolução?
Outro aspecto importante da Lei nº 13.786/2018 é o fato de estabelecer regras para que as construtoras possam descontar, das devoluções relativas ao distrato, as despesas extras — como a taxa de corretagem e a taxa de fruição (para os casos em que o comprador já morou no imóvel objeto do distrato durante algum tempo).
Com isso, a lei ajuda a preservar uma boa gestão financeira dos custos das construtoras. Vale lembrar que o distrato também tem reflexos sobre a remuneração dos profissionais de venda — entenda como a lei dos distratos afeta a comissão do corretor.
Adicionalmente, a legislação determina que as empresas apresentem, nos contratos, textos bem claros e destacados com as informações mais relevantes do empreendimento que está sendo construído e comercializado.
Uma nova fase para o mercado imobiliário
A Lei do Distrato inaugurou uma nova fase para as relações entre os entes do mercado incorporador brasileiro. Trouxe segurança para a incorporadora, protege o mutuário em caso de atraso na entrega da obra e evita que o interesse de quem faz o distrato se sobreponha ao do comprador adimplente, que honra seus compromissos.
Nos últimos anos, a Lei nº 13.786/2018, com sua clareza e abrangência, assegurou melhor equilíbrio na relação contratual entre empresas e compradores. Com a Lei do Distrato, os processos no Judiciário também diminuíram. Esse ambiente de maior previsibilidade fortalece a gestão financeira de incorporadoras e construtoras e foi destacado por executivos do setor em eventos como o Incorpora 2022.
Perguntas frequentes
O que é a Lei do Distrato?
É a Lei nº 13.786/2018, que disciplina a resolução (rescisão) dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, em incorporações imobiliárias e loteamentos. Ela define percentuais de restituição, descontos permitidos, prazos de devolução e exigências de clareza nas informações contratuais.
Quando a construtora deve devolver os valores no distrato?
Em regra, a devolução ocorre após a conclusão da obra, conforme previsto na lei para empreendimentos com patrimônio de afetação. A norma também estabelece prazos específicos conforme o regime do empreendimento, evitando que os distratos comprometam o caixa e o andamento das obras.
O que pode ser descontado da restituição ao comprador?
A construtora pode descontar a pena convencional prevista em contrato, além de despesas como a taxa de corretagem e a taxa de fruição, aplicável quando o comprador já utilizou o imóvel. O contrato deve apresentar essas condições de forma clara e destacada.
Por que a Lei do Distrato foi criada?
Antes da lei, a falta de regras gerava insegurança jurídica e alimentou uma "indústria do distrato" em períodos de crise, com devoluções em massa que quebraram construtoras e atrasaram obras. A lei trouxe previsibilidade, equilíbrio contratual e redução dos litígios no Judiciário.
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